Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

T.C. YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ
E. 2012/2706
K. 2012/4360
T. 11.6.2012

ÖZET : Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve davalılar adına kayıtlı payların iptali ile davacı mirasçılar adına tesciline karar verilmesi istemidir. Yükleniciler ile arsa sahibi arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, geriye etkili sonuç doğurur şekilde fesih olunduğunda, yükleniciler tarafından diğer davalılara kayden yapılan pay temlikleri geçerli kabul edilemez. İnşaat halindeki bir yapıdan, ayni hak kazanmamış olan yükleniciden tapulu taşınmazın payını ya da bağımsız bölümünü satın alan üçüncü kişilerin kazanımları korunamaz. Davalılarca yüklenicilerden payların kayden satın alındığının davacı yanca yasal delillerle kanıtlanması durumunda; tapu iptali ve tescili davasının da kabulü; aksi halde ise, arsa sahibinden satın almış olan davalılar hakkındaki tapu iptali ve tescili davasının reddine karar verilmesi gerekir.

DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış, eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmal edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR : Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve davalılar adına kayıtlı payların iptali ile davacı mirasçılar adına tesciline karar verilmesi istemiyle açılmış; davalılar A. O. K. ve H. Ö.haklarındaki davanın kabulü ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ve diğer davalılar haklarındaki tapu iptali ve tescili davasının reddine karar verilmiş ve verilen karar davacılar vekilince temyiz edilmiştir.

Davacıların miras bırakanı ve arsa sahibi olan O. Y. ile davalılardan A. O. K. ve H. Ö.arasında; Saray Noterliği`nce, doğrudan düzenlenen 15.06.2005 tarih ve 03862 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Yükleniciler A. O. K. ve H. Ö., arsa sahibi O. Y.`nun kayden maliki olduğu 86 ada ve 74 parsel numaralı tapulu taşınmaza sözleşmede öngörülen koşullarla, inşaat yapımını ve 13.12.2006 tarihinde "anahtar teslimi" şeklinde işin teslimini yüklenmişlerdir. Yüklenicilerin, yüklendikleri edimlerin ifasında "borçlu temerrüdüne" düşmüş oldukları mahkemece kabul edilerek 15.06.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olacak şekilde feshine ilişkin verilen karar, taraflarca, temyiz edilmediğinden, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmenin, feshi hakkındaki mahkeme kararı kesinleşmiştir.

Borçlar Kanunu`nun 162 ve izleyen maddeleri hükümleri gereğince; yükleniciler, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, yüklendikleri edimlerini ifa ettikleri oranda elde edebilecekleri şahsi haklarını üçüncü şahıslara temlik edebilir ve edimin tamamen ifası sonunda da şahsi hakları "ayni" hakka dönüşür. Somut olayda, yükleniciler ile arsa sahibi arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, geriye etkili sonuç doğurur şekilde fesih olunduğuna göre, yükleniciler tarafından diğer davalılara kayden yapılan pay temlikleri geçerli kabul edilemez. Çünkü; ayni haklar illete bağlı bir işlem sonucu doğar, değişir veya son bulur. Sadece bir tescil işleminin yapılması, mülkiyet hakkının doğumu için geçerli olmayıp; ayrıca geçerli bir hukuksal nedenin de varlığı gereklidir. Türk Medeni Kanunu`nun 1023 maddesi uyarınca, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin, bu kazanımı korunur. Ancak, anılan Yasa`nın 1024. maddesi hükmü gereğince de, bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Bu hukuksal nedenlerle, inşaat halindeki bir yapıdan, ayni hak kazanmamış olan yükleniciden tapulu taşınmazın payını ya da bağımsız bölümünü satın alan üçüncü kişilerin kazanımları korunamaz.

Yüklenicilerin dışındaki davalılar, bağımsız bölümlerinin arsa paylarını, davacıların miras bırakanı O. Y.`ndan kayden satın aldıklarını savunurken; davacılar ise, bu davalılara yapılan temliklerin yüklenicilere "avans" yoluyla sermaye sağlamak amacıyla yüklenicilerin istemleri sonucu, yapıldığını ileri sürmüşlerdir. Mahkemece, bu yöndeki iddia ve savunmalar değerlendirilmemiş ve delillerini sunabilmeleri için taraflara olanak verilmemiştir. Gerçekten de; davalılarca yüklenicilerden payların kayden satın alındığının davacı yanca yasal delillerle kanıtlanması durumunda; tapu iptali ve tescili davasının da kabulü; aksi halde ise, arsa sahibinden satın almış olan davalılar hakkındaki tapu iptali ve tescili davasının reddine karar verilmesi gerekir. Açıklanan bu hususlar gözetilmeden tapu iptali ve tescili davasının reddine karar verilmesi doğru olmamış ve kararın bozulması gerekmiştir.

O halde mahkemece yapılacak iş; yukarıda açıklanan hususlar gözetilerek haklarında tapu iptali ve tescili istenen davanın davalılarına yapılan temliklerin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicilere verilmesi gereken bağımsız bölümler olduğuna ve yüklenicilerin talepleri sonucu temliklerin yapıldığına ilişkin iddialarını kanıtlayabilmeleri için davacılara; karşı delillerini sunabilmeleri içinde taşınmaz payı edinen davalılara süre verilmesi ve sunulan delillerin değerlendirilmesi ile varılacak sonuca göre tapu iptali ve tescili davasının karara bağlanmasından ibaret olmalıdır.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulüne, kararın davacılar yarına BOZULMASINA, fazla alınan temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacılara geri verilmesine, 11.06.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi.